Alla vet att problemen med bostadsförsörjning är gigantiska i storstadsregionerna. Men vilka strategier har de mindre orterna? Caroline Dahl spanar in Arvika, Oskarshamn och Varberg.

Jag sitter och pratar med Thorbjörn Andersson, landskapsarkitekt på Sweco arkitekter och involverad i många stadsbyggnadsprojekt i landet. Vi pratar om hur olika situationen ser ut i de svenska kommunerna, och vi diskuterar de återkommande analyserna i samhällsdebatten, som hela tiden söker svaren på vad som är orsaken till bostadsbristen. Oavsett frågans angelägenhet lägger vi inte ytterligare tankekraft på storstadsregionernas utmaningar, där behovet av bostäder är skriande och politiker och tjänstemän tycks bågna under uppgiftens magnitud. Vi spanar istället på den lilla orten.

Av landets drygt 1 900 tätorter har enligt SCB 1 800 färre än 10 000 invånare, och 1 500 av dessa har färre än 2 000 invånare. Det bekräftar det vi alla vet – att landets befolkning till stora delar är koncentrerad till ett 20-tal orter i Sverige. Men det bör också finnas ett omfattande planeringsbehov för alla dessa tusentals orter där det inte bor så många.

Passerar strecket

Thorbjörn Andersson berättar om ett uppdrag i Arvika, en tätort med knappt 15 000 invånare. Orten vill utvecklas men saknar i nuläget avgörande drivkrafter såsom befolkningstillväxt. I avsaknad av detta har kommunen valt att, tillsammans med Sweco arkitekter och två andra arkitektkontor, diskutera en process där de inledande strategierna handlar om tillfälliga aktiviteter och att ta platser i anspråk via åtgärder som inte kräver så stora investeringar. Det kan handla om att öka tillgängligheten till ett område, att låta befolkningen använda vissa områden tillfälligt för odling och andra aktiviteter, eller att öka kvaliteten på de offentliga rummen via små investeringar för ökad trivsel.

Strategierna därefter innebär att man låter vissa av aktiviteterna etablera sig lite mer långsiktigt. Med dessa som utgångspunkt skapar man en utvecklingsplan som då kan innehålla större investeringar och projekt. Det är en slags omvänd process, som resulterar i en långsiktig vision. Processen startar med att kommunen testar sig fram för att förstå vilka specifika förutsättningar som gäller för att orten ska kunna utvecklas. Oskarshamn är en annan ort utanför storstadsregionerna som Thorbjörn Andersson har arbetat med. Lite större än Arvika i fråga om befolkningsmängd satsar Oskarshamn, med sina dryga 17 000 invånare i centralorten, sedan några år på ett ambitiöst stadsomvandlingsprojekt. Efter att inledningsvis ha anlitat Sweco arkitekter som processrådgivare driver kommunen numera projektet på egen hand.

Ny identitet

Belägen på östkusten, mellan residensstaden Kalmar och den mer kulturpräglade besöksorten Västervik, har Oskarshamn letat efter en identitet bortom kärnkraftverk och färjeterminal för Gotlandstrafik. Det förstnämnda har bidragit till att orten har ett näringsliv som är teknikavancerat, och på tillväxt. Det sistnämnda innebär att läget vid havet fortsättningsvis inte enbart ska utgöra en kommunikationsmöjlighet utan också en attraktionskraft, nu när ett inre hamnområde har blivit tillgängligt för stadsomvandling tack vare en utflyttning av viss industrioch hamnverksamhet till en plats längre ut i hamnen.

När jag möter kommunstyrelsens ordförande Peter Wretlund säger han att de främsta skälen till att man startade stadsomvandlingsprojektet Inre hamnen är att man vill utveckla staden och förädla läget som man tycker är unikt. Dessutom, tillägger han, vill man växa och kommunen har satt upp ett tillväxtmål om 30 000 invånare till år 2030, vilket är en ökning med knappt 4 000 kommuninvånare mot dagens befolkningsantal.

Uppdämd efterfrågan

Det har stundtals varit svårt för näringslivet i Oskarshamn att få tag i kvalificerad arbetskraft. För att förbättra rekryteringssituationen menar kommunen att fler attraktiva bostäder behöver byggas. Dessutom, menar Peter Wretlund, finns det en uppdämd efterfrågan på sådana bostäder, eftersom man inte byggt i Oskarshamn på många år.

Samtidigt är kommunen noga med att påpeka att avsikten inte är att bygga ett område som är exkluderande för befintliga Oskarshamnsbor. Kommunen har valt att tackla denna oro genom att säkerställa att publika platser av hög kvalitet också ingår i ombyggnadsplanerna. Det är ett viktigt mål i planeringen att Inre hamnen ska bli en naturlig del av staden och stadslivet – vilken den inte är i dagsläget. Just vem som kommer att känna sig välkommen i den nya stadsdelen, och farhågan att det blir för exklusivt, har varit heta frågor i den lokala debatten, enligt Erik Hjertqvist, som är tillförordnad planchef i kommunen och ansvarig projektledare för stadsomvandlingsprocessen.

Kommunens intresse för att få till stånd delaktighet och dialog med invånarna har präglat stadsomvandlingsprocessen. Med hjälp av konsulter harman arbetat aktivt med information och kommunikation, inte bara för att nå ut bättre utan också för att göra projektet begripligt för alla invånare. – Först nu har nog alla medborgare börjat förstå vad projektet går ut på, och att det faktiskt kommer att genomföras, menar Erik Hjertqvist.

Parallella uppdrag

Erik Hjertqvist anser att processen via parallella uppdrag varit positivt då det uppfattats som lättare att ha dialog kring flera förslag – de olika förslagen blir tydligare när man kan jämföra dem. I de parallella uppdragen har ett dialogarbete explicit ingått, där de utvalda arkitektkontoren öppet fått redovisa sina skissprocesser genom att hålla avstämningsmöten för medborgarna på plats i Inre hamnen. Kontorens avslutande presentationer hölls på teatern, öppen för alla som hade lust att lyssna.

Stadsomvandlingsprojektet i Oskarshamn har nu gått in i löpande produktion av detaljplaner. Erik Hjertqvist kommenterar att osäkerheten hos länsstyrelsen och andra myndigheter har gjort att man fått ägna mycket kraft åt att utreda flera komplexa frågeställningar till en detaljeringsnivå som vanligtvis inte krävs. Det har tagit tid och kraft och innebär förstås att bostäderna inte kan förverkligas lika fort som man skulle önska. De många utredningarna och komplexa frågeställningarna till trots är det inte dessa som kommunen ser som den största osäkerhetsfaktorn. Den största osäkerheten, menar både kommunstyrelsens ordförande Peter Wretlund och planarkitekten Erik Hjertqvist, är vilka som kommer att bygga, det vill säga om man kommer att få fatt i byggherrar som är villiga att satsa i Oskarshamn. – Det kommunen hoppas på är att ett antal lokala byggherrar kan gå ihop i konsortium eller motsvarande för att vara med och utveckla Inre hamnen, säger Erik Hjertqvist.

Många aktörer

Ett fungerande bostadsbyggande kräver många aktörer vilket besöket i Oskarshamn också vittnar om, men bostadsförsörjning är ytterst ett kommunalt ansvar. Enligt rådande lagstiftning ska kommunfullmäktige varje mandatperiod anta riktlinjer för bostadsförsörjning, vilka ska visa både hur man avser att ta tillvara det befintliga bostadsbeståndet i kommunen och hur man ser på planeringen av nya bostäder. Trots att det är ett lagkrav enligt bostadsförsörjningslagen är det enligt Boverket få kommuner som uppfyller kraven. Bara drygt 40 procent av Sveriges kommuner, enligt Boverkets årliga bostadsmarknadsenkät, har riktlinjer. Två av dem är just Arvika och Oskarshamn.

Enligt den årliga bostadsmarknadsenkäten saknas det i nuläget bostäder i Oskarshamns tätort. Dock bedömer kommunen, enligt samma enkät, att man inom en femårsperiod kommer att ha uppnått balans mellan utbud och efterfrågan, främst kanske tack vare den ambitiösa satsningen i Inre hamnen. Läget i Arvika tätort är precis det motsatta. Kommunen bedömer att man i nuläget har en balans, men man förutspår att en obalans uppstår inom fem år.

Stämmer väl

De strategier som kommunerna valt för att hantera sin bostadssituation tycks stämma väl med de bedömningar som också gjorts i fråga om bostadsförsörjning. I Oskarshamn behöver man bygga omgående för att tillgodose en efterfrågan och då lämpar sig ambitiösa stadsomvandlingsprojekt väl. I Arvika däremot, arbetar man först med stadsmiljöförbättringsåtgärder, därefter – i takt med en ökad attraktionskraft – övergår man till visioner och utvecklingsplaner för nya bostäder. Insiktsfulla och övertygande strategier anpassade efter dessa tätorters specifika situation.

Varberg är ytterligare en av landets bara drygt 100 kommuner som har antagna riktlinjer för bostadsförsörjningen. Belägen på västkusten, med en befolkningsmängd på knappt 30 000 invånare och med en närhet till Göteborgs storstadsregion, är bostadsläget i tätorten lite annorlunda än både i Arvika och i Oskarshamn. Kommunen bedömer att man har en rådande bostadsbrist som kommer att kvarstå om fem år. Även här finns ambitiösa stadsomvandlingsprojekt som har potential att radikalt förändra staden och bostadssituationen i framtiden. Varberg har också något som Oskarshamn efterfrågar, nämligen små lokala byggherrar som är villiga att satsa på att utveckla den egna tätorten.

Utöka lägenhetsbeståndet

Maleryd fastigheter är en sådan. Med ett nuvarande lägenhetsbestånd på 130 bostäder, och en verksamhet som omfattar såväl att utveckla som att bygga och hyra ut, verkar man utifrån ledorden ”långsiktighet, lokal förankring, kreativitet och personlighet”. Avsikten är att utöka lägenhetsbeståndet och för närvarande pågår byggnationen av projektet Söderlyckan. Projektet består av tre punkthus där ett är avsett att upplåtas som hyresbostäder och det andra med bostadsrätter. Den tredje byggnadskroppen kommer att vara ett så kallat trygghetsboende och på Maleryd fastigheters hemsida kan man läsa att ”Varbergs kommun har genom socialförvaltningen påtalat bristen på den här typen av bostäder och därför känns det positivt om vi kan dra vårt strå till stacken”. – Som lokal aktör har vi kanske ett mer långsiktigt perspektiv. Vi vill bidra till utvecklingen av tätorten genom att gå hand i hand med kommunens utvecklingsplaner, svarar Mats Rydholm på frågan om hur han ser på den roll hans företag spelar för tätortens bostadsförsörjning.

Positiv erfarenhet

Mats Rydholm beskriver också vilken positiv erfarenhet som det nyligen genomförda planarbetet för Söderlyckan varit. Tack vare de synpunkter som framkom, och den dialog som fördes, kunde projektet förbättras. Det har bland annat lett till en omdisponering av program så att ett bättre generationsmöte kan ske mellan trygghetsboendet och en intilliggande förskola.

Dialog och samarbete tycks stå i centrum för Maleryds fastigheter, vilka även samverkar med andra lokala aktörer när så krävs med hänsyn till projektens omfattning eller komplexitet. Flertalet stadsutvecklingsprojekt vittnar om detta.

– Det betyder mycket för kommunens utveckling att ha aktiva byggherrar med lokal förankring. Vi har flera lokala byggherrar som ser förtätnings- och utvecklingspotential i tätorten, svarar Claus Pedersen, planchef i Varbergs kommun, och berättar att byggherrarna ibland verkar enskilt, andra gånger i olika samverkanskonstellationer.

Flera skalor

Just flexibiliteten i fråga om hur, och med vem, man samarbetar gör att man kan ta sig an projekt i flera skalor, även mindre projekt som ofta lämnas därhän i brist på intresse från större byggherrar.

– Våra lokala byggherrar har ett slags ”inifrånförståelse” av mekanismerna på den lokala fastighetsmarknaden, och har därför en god förmåga att bedöma vad som är gångbart, både i fråga om opinion och om ekonomi, fortsätter Claus Pedersen.

Den lokala kopplingen tycks innebära att byggherrarna både känner sin stad, och känner för den. Satsningarna är långsiktiga och man har förenat ett förvaltningsperspektiv med ett utvecklingsperspektiv vilket skapar goda förutsättningar att lyckas även med projekt som är mer komplexa och kanske därmed kräver mer tålamod och innovation.

Planchefen Claus Pedersen pekar på att byggherrarna många gånger ligger steget före i fråga om att identifiera tänkbara utvecklingsprojekt. Kommunen arbetar därför nu med att ta fram ett överordnat förhållningssätt till förtätningen av staden, bland annat för att kunna bedöma enskilda projekt i förhållande till helhetsverkan.

Planmonopol anledningen

Jag erinrar mig ett påstående som framkommit i samhällsdebatten under senare tid och som går ut på att kommunens planmonopol skulle vara en anledning till den rådande bostadsbristen. Hur ser en planchef på sådana påståenden i en kommun där de lokala byggherrarna uppenbarligen utgör en drivkraft och både samverkar sinsemellan och med kommunen?

– Planmonopolet är en garanti för att samhället ska kunna styra en ändamålsenlig utveckling av kommunen och dess tätorter. Det ger också förutsättningar att styra och planlägga offentliga investeringar som alltid är en följd av bostadsbyggandet. Planmonopolet är ett demokratiskt verktyg eftersom planläggningen genom kommunen sker i offentlighet med möjlighet till insyn och påverkan, och slutligen beslutas av en nämnd som är demokratiskt vald, säger Claus Pedersen och tillägger:

– Skälen för bostadsbristen får nog snarare sökas på annat håll.